“上海六项措施”的效果表明，上海房地产市场活跃。

所有版权归中国经济网所有。
中国经济网新媒体矩阵
网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090）
房地产市场未来的“希望”在于地方政府主动调整土地利用结构。专家建议“地球跟随人类”。人口在哪里，房地产就应该到哪里。 ————————— 近年来，随着“上海六条”的推动，上海房地产市场交易活跃度明显增加。上海市住房局公布，9月份，上海现有商品房成交量和现房成交量合计207万平方米，环比增长8%，同比增长24%。 “原价1200万元左右，后来经过协商，我以1000万元的价格买下了，我觉得比较合适。” 9月，家住上海的陈先生i，在上海闵行区外环路华泾地段以每坪5万元左右的价格购买了一套198平米带花园的二手房。他对这笔交易的审判只持续了两周。 10月12日，在上海财经大学主办的2025年第三季度宏观经济研讨会上，中国人民银行研究统计部原司长、中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究所所长盛松成在报告中表示，我国房地产市场有望在一两年内止跌企稳。 “在上海中心城区，预售价20万元/平方米的新房一小时内就被抢购一空，这是事实。一线城市房价总体稳定，这会影响到二线核心城市，最终影响到三四线城市。自然而然，一线城市的房价也会有所回升。”三四线城市则需要更长的时间。他们既有人口流出问题，也有产业问题。”66套单价20万元的楼盘一小时售空。盛松城特别提到的上海中心区新房指的是位于上海黄浦区的高端项目“上海一号院”，毗邻上海外滩和豫园。该项目于8月23日线下开盘，66日线下开盘。 一小时内就被抢购一空，当天销售额达到48亿元。该项目的主要单元面积从约315平方米到1,115平方米不等。项目业主披露的入地均价为每平方米19.8万元，平均总价约为7358万元。值得一提的是，这是第五批推出的项目。第一批楼盘 去年8月上市。目前累计销量该楼盘394套总价超240亿元，多幅地块以“阳光”名义推出。中青报·中青报记者指出，上海豪华地产项目新房和二手房价格出现逆转，与以往二手房价格更便宜、吸引更多投资者不同的是，该项目的新房与周边二手房价格并没有出现逆转。该地区半新建现房挂牌价集中在17万元至20万元之间。一位专门从事该地区现房交易的房地产经纪人告诉记者，“购房者可能只是认为中心位置保持了其价值，物有所值。”他补充说，这次房地产市场调整使得新房和现房之间的价格逆转空间很小。 “买家会回归理性，只卖真正好的房子。”几乎同时，8月25日，上海市有关部门联合印发《关于优化调整城市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》）。 “上海六条”）是从住房限购、准备金、住房信贷、住房税收等六个方面优化调整房地产政策的“复合打击”。尤其是上海外环路市场因“取消可购住房套数限制”而表现良好。上海市房管局数据显示，9月外环现有商品房项目日均成交量较8月增长40%，现房成交占比57%。与此同时，改善需求开始显现，“上海六项”扩容支撑四类群体购房交易增长：其中占比14%，高于全市平均水平。人口在哪里，房地产就应该在人口在哪里。上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院院长陆明认为，在一线城市房价稳定的现象下，这是“人口流动的必然结果”。他介绍了他的团队所做的工作。在种群动态图上，颜色越深，种群越集中。 “区县人口向少数城市集中，农村人口向城市转移，小城市人口向大城市转移。”根据陆明的这张图，人口较少的东北地区，哈尔滨、长春、沉阳、大连等城市中心人口也呈现正增长。与此同时，珠三角周边人口显示陆明表示，当前我国经济发展中，服务业占GDP的比重达到57%，服务业从业人员占就业总量的50%左右。未来，服务业从业人员比重和就业人口比重将会上升。 “服务业的特点之一就是供给和需求必须在同一时间和空间上重合。”陆明表示，这对于了解中国房地产行业的未来太重要了。 “为什么买房？为了离就业和消费更近。上海郊区的别墅郊区可能会暴跌，但上海中心城区的公寓价格相对较高。为什么？因为人口集中。”陆明认为，房地产市场未来的“希望”在于地方政府积极调整土地利用结构。 “一些大城市仍然存在严重的‘工作生活隔离’状况。并不是土地短缺，而是地方政府更喜欢用土地建设写字楼。一些地区还控制市中心建成区的比例，无法建设人口密集的住宅区，这进一步加剧了房价高与出行时间长的矛盾。从这个意义上说，陆鸣提出： “土地追随人民”。优化人口聚集地区国土规划。允许低效工商业用地转为住宅用地，提高住宅比重，放宽建成区比例。提高土地综合利用比例，适应后工业城市向心趋势，在城区与铁路交叉口建设更多用地交通便利。通过集中周边土地供应，打造工作生活平衡、服务全方位的“15分钟宜居区”。人口退出地区要实施“集约减量化”计划，盘活闲置土地资源。此外，他认为应推动“租买权平等”，将“人力资源”保护范围扩大到普通劳动者。 “为什么房价这么高？我不得不买，因为买家孩子的教育待遇和租客孩子的教育待遇完全不同。”他坦言。因为一旦实行了“租房、买房”的“人人平等”，很多年轻人就敢租房子、结婚、生孩子。另一方面，很多“人才公寓”只整套提供给企业、机构，不允许个人要求。“公寓里有游泳池，健身房，但很多普通上班族并不需要。他们更喜欢汽车电池充电站。” 如何实现房地产市场软着陆 “目前，我认为我国房地产市场不会出现硬着陆，但预计一两年内就会停止下滑并趋于稳定。”森松清表示，日本房地产行业严格的金融监管从2020年开始，将在6年、7年内实施，即2026年和2020年。 2027年登陆” 他说，这将被视为“特别好的成就”。 “停止对房地产行业的依赖是正确的选择。责任我们要加大对先进制造业和现代服务业的投入。如果房地产行业每年能增长50%以上的话。 “2017年，其他行业如何发展？”森松清先生认为，我国经济的正确选择是逐步消除对房地产的依赖。当前的焦点我如何实现软着陆。他拿出了一张图表，显示了从1998年到2023年我国新增住房容量与城市人口增长之间的关系。这张图表显示，从1998年到2008年，我国的人口超过了我们住房的容纳能力。 2008年至2018年，我国住房供应量快速增长，弥补了首套房的短缺。事实上，从2012年开始，我国新建建筑数量就已经超过了当年的城镇人口增长。在他看来，2018年以来住房供应总量进入面过剩。“硬着陆有两个特点，一是房价持续快速下跌，二是造成大规模衰退。我们国家目前不具备这两个特点，不会出现硬着陆。”森松清预测，2025年日本房地产市场的下滑可能会进一步放缓，并从2026年起趋于稳定。我认为什么政府部门现在要做的就是解决低收入人群、新国民和年轻人的住房问题。 “我们的核心城市开始进入存量市场阶段，二手房交易占主导地位。2020年，租房者占21.7%，2025年8月，二手房销售占新房交易的32%。”森松成表示，房价稳定后，地方政府还应推动安全、舒适、环保、智能的“好家园”建设。依托城市更新盘活存量市场，通过收购、储存、旧改造等方式增强存量住房市场竞争力。鼓励群众返乡创业，释放三四线城市房地产潜力。 “三四线城市已经几乎跌入谷底，需要在产业政策的引导下恢复人口。”森松诚.